Konut Piyasasında Dengeler Korunuyor, İpotekli Satışlarda Artış Gözlemleniyor
Konut piyasasında dengeler sürerken, ipotekli satışlarda sınırlı bir toparlanma dikkat çekiyor. İlk el satışlar ise dört yılın zirvesine ulaştı.
TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş., konut piyasasındaki güncel durumu ele alan “Bir Bakışta Konut Piyasası 2026 İlk Yarıyıl” başlıklı araştırmasını yayımladı. Çalışmada konut satışları, fiyat eğilimleri, finansman koşulları, yabancıya satışlar, yapı ruhsatları, yapı kullanma izin belgeleri ve inşaat maliyetleri gibi önemli göstergeler üzerinden sektörün mevcut durumu değerlendirildi ve geleceğe dair beklentilere yer verildi.
TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Makbule Yönel Maya, 2026 yılının ilk yarısında toplam konut satışlarının geçen yılın yüksek bazına rağmen 699 bin 516 adetle güçlü bir performans sergilediğini belirtti. Konut kredilerine yönelik kısıtlamalara rağmen, ipotekli satışlarda sınırlı bir toparlanmanın yaşandığını ifade eden Maya, yılın ilk altı ayında satılan her beş konuttan birinin ipotekli olduğunu vurguladı. Ayrıca, tasarruf finansman şirketlerinin etkisinin de bu yıl daha belirgin hale geldiğini kaydetti.
Maya, ilk el konut satışlarının son dört yılın en yüksek seviyesine ulaşmasına rağmen, toplam satışlar içindeki payının %32’de kaldığını belirtti. Güvenli ve yeni yapılara yönelik talep ile kentsel dönüşüm faaliyetlerinin yeni konut piyasasını desteklemeye devam ettiğini ifade eden Maya, ancak ilk el satış oranının son yedi yıldır %30-33 bandında seyrettiğini hatırlattı. Bu oranın 2014 ve 2018 yıllarında %48’e kadar yükseldiğini belirtti.
2026’nın ilk yarısında ipotekli konut satışları, geçen yılın aynı dönemine göre yaklaşık %32 artarak 142 bin 794 adede ulaştı. İpotekli satışların toplam satışlar içindeki payı %15’ten %20’ye yükselmiş olsa da, geçmiş yıllardaki seviyelerin altında kaldı. Toplam satışların %80’i ise ipotek dışındaki yöntemlerle gerçekleşti.
İlk el konut satışları, yılın ilk yarısında 221 bin 487 adetle son dört yılın en yüksek seviyesine ulaştı. Ancak toplam satışlar içindeki payı yine %32 olarak gerçekleşti. Araştırmada, güvenli ve yeni konutlara olan talep ile kentsel dönüşümün ilk el satışlarını desteklediği, ancak 2020 öncesindeki oranlara kısa vadede dönülmesinin zor göründüğü ifade edildi.
Konut fiyat endeksinin reel bazdaki yıllık değişimi, son 29 ayda yalnızca Kasım 2025’te pozitif gerçekleşirken, diğer aylarda negatif bölgede kaldı. Son dönemde düşüş hızının yavaşladığı gözlemlense de, reel fiyat değişimi henüz kalıcı olarak pozitif bölgeye geçmedi. Konutun kira gelirine göre geri dönüş süresi ise yaklaşık 16 yıla gerilerken, son aylarda bu göstergede yatay bir seyir gözlemleniyor.
Yabancılara yapılan konut satışlarının toplam satışlar içindeki payı, 2026’nın ilk yarısında %1,3’e gerileyerek son yılların en düşük seviyelerinden birini gördü. Yabancı talebinin büyük ölçüde İstanbul ve Antalya’da yoğunlaştığı belirtiliyor.
Araştırmaya göre, 2025 yılında yapı ruhsatı verilen daire sayısı 1 milyon 187 bin 924’e ulaştı. 2026’nın ilk çeyreğinde ruhsat verilen daire sayısı 169 bin 580’den 232 bin 252’ye, yapı kullanma izin belgesi verilen daire sayısı ise 148 bin 206’dan 163 bin 227’ye yükseldi. Maya, yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesi verilerindeki artışın yeni konut arzının önümüzdeki dönemde güçlenmeye devam edebileceğine işaret ettiğini belirtti ve yeni arzın piyasaya yansımasının inşaat süreleri nedeniyle zaman alacağını ifade etti.
2026 yılı Mayıs ayı itibarıyla inşaat maliyet endeksindeki yıllık artış %29,8 olarak gerçekleşti. İşçilik maliyetleri %32,6 ile maliyet artışında belirleyici olurken, aynı dönemde yıllık ÜFE %28,9 olarak kaydedildi. Bu durum, inşaat maliyetlerindeki artışın üretici enflasyonuna yakın, tüketici enflasyonunun ise bir miktar altında seyrettiğini gösteriyor.
