Konut Piyasasında Değer Kaybı: Yatırımcılar Endişeli
Konut piyasasında değer kaybı yaşanıyor. Yüksek faizler ve zayıf alım gücü, yatırımcıları endişelendiriyor.
Mayıs 2026 verileri, Türkiye’deki konut piyasasında önemli değişiklikler yaşandığını gözler önüne serdi. Ülkede toplam 93 bin 333 konut satılırken, bu rakam geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 31,2 oranında bir düşüş gösterdi. Satışlardaki bu belirgin azalma, yüksek faiz oranları ve zayıflayan alım gücünün etkisiyle talebin ciddi şekilde daraldığını ortaya koyuyor. Konut fiyatları nominal olarak artış göstermeye devam etse de, enflasyon karşısında gerçek değer kaybı derinleşiyor.
2026 yılının ilk beş ayında Türkiye’deki konut piyasası, dikkat çekici bir ayrışma sürecine girdi. Satılık konut fiyatları nominal olarak yükselse de, enflasyondan arındırıldığında reel değerlerinde bir gerileme yaşanıyor. Bu durum, son yıllarda “fiyatı asla düşmeyen varlık” olarak görülen konut yatırımlarının yeni bir döneme girdiğine işaret ediyor. Merkez Bankası’nın Mayıs 2026 Konut Fiyat Endeksi verileri, bu kırılmayı net bir şekilde ortaya koyuyor. Endeks, Mayıs ayında bir önceki aya göre yüzde 1,7 artarak 227,1 seviyesine ulaşırken, yıllık bazda nominal artış yüzde 24,5 oldu. Ancak, aynı dönemde tüketici enflasyonunun daha yüksek seyretmesi nedeniyle reel konut fiyatları yüzde 6,1 oranında geriledi. Başka bir deyişle, satılık konutların etiket fiyatları artarken, alım gücündeki gerçek değerleri düştü.
Konut piyasasındaki bu tablo, son yılların en önemli değişimlerinden birini temsil ediyor. Uzun bir süre boyunca enflasyona karşı güvenli bir yatırım aracı olarak görülen konutlar, artık daha seçici bir alım sürecine girmiş durumda. Yatırımcılar, getirilerini daha dikkatli hesaplamakta ve maliyet baskısı nedeniyle daha temkinli davranmaktadır.
Piyasanın en önemli şehirleri İstanbul, Ankara ve İzmir olarak öne çıkmaya devam ediyor. Mayıs ayında İstanbul’da konut fiyatları aylık bazda yüzde 2,1, yıllık bazda ise yüzde 25,4 oranında artış gösterdi. Ankara’da ise aylık artış yüzde 1,5, yıllık artış ise yüzde 27,3 olarak kaydedildi. İzmir’de ise Mayıs ayında sınırlı bir düşüş yaşanarak fiyatlar yıllık bazda yüzde 22,8 oranında arttı. Ankara’nın yıllık artış oranının İstanbul ve İzmir’i geride bırakması dikkat çekti.
Mayıs ayında yıllık fiyat artışının en yüksek olduğu şehirler arasında Bingöl, Elazığ, Malatya, Tunceli, Van, Bitlis, Hakkari ve Muş yer aldı. Bu şehirlerde fiyat artışı yüzde 28,2 olarak kaydedilirken, Bolu, Kocaeli, Sakarya, Yalova ve Düzce yüzde 27,8, Konya ve Karaman ise yüzde 27,4 oranında artış gösterdi. En düşük yıllık artış ise yüzde 15,8 ile Edirne, Kırklareli ve Tekirdağ bölgesinde gerçekleşti. Ayrıca, Aydın, Denizli ve Muğla bölgesinde artış yüzde 20,8, Adana ve Mersin’de ise yüzde 18,8 seviyesinde kaldı. Bu durum, özellikle sahil bölgelerinde fiyat artış hızının belirgin bir şekilde yavaşladığını göstermektedir.
Satış adetleri de piyasanın dalgalı seyrini yansıtan bir başka önemli gösterge oldu. Ocak ayında 111 bin 480 konut satışı gerçekleşirken, Şubat ayında bu rakam 124 bin 549’a yükseldi. Mart ayında ise satışlar 113 bin 367’ye geriledi. Nisan ayında 126 bin 808 ile yeniden canlanan piyasa, Mayıs ayında 93 bin 333 konut satışıyla belirgin bir yavaşlama yaşadı. Bu durum, konut piyasasındaki ayrışmanın satış fiyatları ile kira tarafında da kendini gösterdi. İstanbul’da yeni kiracı kiraları Mayıs ayında yıllık yüzde 36,7 artarken, Ankara’da bu oran yüzde 33,8, İzmir’de ise yüzde 30,2 olarak kaydedildi.
Emlak uzmanı Emre Kulcanay, inşaat maliyetlerinin piyasa üzerindeki etkisini değerlendirirken, inşaat maliyet endeksinin Nisan 2026 itibarıyla yıllık yüzde 28,58 oranında arttığını belirtti. Malzeme maliyetindeki yıllık artış yüzde 27,75, işçilikteki artış ise yüzde 30,02 olarak kaydedildi. Arsa maliyeti, finansman giderleri, malzeme fiyatları ve işçilik baskısı nedeniyle yeni konut üretiminde maliyet tabanı yüksek kalmaya devam ediyor. İkinci el konut piyasasında ise pazarlık oranı daha belirgin hale geldi. Mayıs ayında ikinci el konut satışları 63 bin 137 adet olarak gerçekleşti. Yüksek faiz oranları, alıcı sayısının sınırlı kalmasına neden olurken, nakde ihtiyacı olan satıcılar daha esnek davranabiliyor.
