Miras Taşınmazlarının Satışında Yeni Dönem: 12. Yargı Paketi
12. Yargı Paketi ile miras taşınmazlarının satışında önemli değişiklikler yapıldı. Mirasçılara öncelik tanınarak aile mülklerinin korunması hedefleniyor.
12. Yargı Paketi ile miras kalan taşınmazların satış usulünde önemli bir değişiklik yürürlüğe girdi. Yeni düzenlemeyle, belirli şartları taşıyan miras taşınmazlarının ilk açık artırmasına yalnızca mirasçılar katılabilecek. Bu sayede aileye ait taşınmazların piyasa değerinin altında üçüncü kişilere satılmasının önüne geçilmesi ve mirasçıların mülkiyet haklarının daha güçlü korunması hedefleniyor.
Kakıcı & Şimşek Hukuk Bürosu’nun kurucularından Avukat Elvan Kakıcı Şimşek, bu düzenlemenin miras hukukunda önemli bir dönüm noktası olduğunu ifade ederek, mirasçıların yeni ihale sürecini dikkatle takip etmeleri gerektiğini vurguladı.
TBMM’de kabul edilerek yasalaşan ve kamuoyunda “12. Yargı Paketi” olarak bilinen bu düzenleme, yıllardır eleştirilen ortaklığın satış yoluyla giderilmesi uygulamasında köklü bir değişiklik getiriyor. Önceki sistemde miras kalan taşınmazlar ilk ihaleden itibaren herkese açık olarak satışa çıkarılıyor ve teklifler muhammen bedelin yüzde 50’sinden başlayabiliyordu. Bu durum, aileye ait ev, arsa ve tarlaların piyasa değerinin oldukça altında üçüncü kişilere geçmesine neden olabiliyordu.
Av. Elvan Kakıcı Şimşek, yeni düzenlemeyle bu sorunun giderilmesinin amaçlandığını belirterek, “Kanun koyucu, mirasçılara öncelik tanıyarak aileye ait taşınmazların mümkün olduğunca aile içinde kalmasını hedefliyor. Bu düzenleme yalnızca satış yöntemini değiştirmiyor, aynı zamanda mülkiyet hakkını daha güçlü koruyan yeni bir yaklaşım sunuyor.” dedi.
Yeni düzenlemeye göre, gerekli şartların sağlanması halinde ilk açık artırmaya yalnızca taşınmazın mirasçıları katılabilecek. Böylece aile dışındaki yatırımcılar veya üçüncü kişiler ilk satış aşamasında teklif veremeyecek. Şimşek, bu değişikliğin özellikle aile konutları ile kuşaktan kuşağa aktarılan taşınmazların korunması açısından önemli olduğunu ifade ederek, “Kanun koyucu, ekonomik bir satış modelinin ötesinde, aile bütünlüğünü ve mirasçıların mülkiyet hakkını gözeten sosyal bir yaklaşım benimsiyor.” şeklinde konuştu.
Düzenlemenin dikkat çeken bir diğer yönü ise teklif şartları oldu. Eski uygulamada ilk artırmada muhammen bedelin yüzde 50’si üzerinden teklif verilebilirken, yeni sistemde mirasçılar arasında yapılacak ilk artırmada tekliflerin taşınmazın muhammen değerinin tamamını karşılaması gerekiyor. Bu uygulama ile miras taşınmazlarının piyasa değerinin çok altında el değiştirmesinin önüne geçilmesi hedefleniyor.
Yeni ihale usulü tüm miras taşınmazları için geçerli olmayacak. Av. Elvan Kakıcı Şimşek’e göre uygulamanın devreye girebilmesi için taşınmazın tamamen miras yoluyla edinilmiş olması, tapuda mirasçılar dışında herhangi bir paydaş bulunmaması ve mahkemece ortaklığın satış yoluyla giderilmesine karar verilmiş olması gerekiyor. Mirasçılardan birinin payını üçüncü bir kişiye devretmesi halinde ise bu özel ihale yöntemi uygulanamayacak.
Yeni sistem, mirasçılara yalnızca ilk artırmada öncelik tanıyor. İlk ihalede satış gerçekleşmez veya yeterli teklif oluşmazsa, ikinci artırma mevcut uygulamadaki gibi herkese açık yapılacak ve üçüncü kişiler de ihaleye katılabilecek. Bu nedenle ilk açık artırma, mirasçılar açısından kritik önem taşıyor.
Av. Elvan Kakıcı Şimşek, düzenlemenin önemli haklar sağlamakla birlikte yeni sorumluluklar da getirdiğini belirterek, “İlk artırmaya katılma hakkı mirasçılar için önemli bir avantaj sağlıyor. Ancak bu haktan yararlanabilmek için yasal sürelerin dikkatle takip edilmesi gerekiyor. Süresi içinde gerekli işlemleri yapmayan mirasçılar, kendilerine tanınan öncelik hakkını kaybedebilir. Bu nedenle yeni sistem, hakları genişletirken sürecin bilinçli ve dikkatli yönetilmesini de zorunlu kılıyor.” şeklinde uyarıda bulundu.
12. Yargı Paketi ile getirilen düzenleme, bir yandan mirasçıların mülkiyet hakkını güçlendirirken diğer yandan aileye ait taşınmazların gerçek değerinin altında el değiştirmesini önlemeyi hedefliyor. Uygulamanın, miras hukukunda uzun süredir tartışılan sorunların çözümüne ne ölçüde katkı sağlayacağı ise önümüzdeki dönemde netleşecektir.
